Был период, когда казалось, что окрестности безусловно выигрывают у города в соревнованиях за качество жизни и им принадлежит будущее. И в России эта идея получила широкое распространение. Однако время и научные исследования показали, что это не совсем так.

 

Вдали от шума городского

В промышленную эпоху первыми предпочли жить не в городах, а рядом с ними англичане. В Британии к концу XVIII в. большие города превратились в сплошные производственные комплексы со стоящими рядом бараками для рабочих. Густой смог, непролазная грязь, скученность, преступность стали обычным явлением. Как пишет английский архитектор Ричард Роджерс, индустриализация превратила города в ад, в результате чего более-менее состоятельные люди стали их покидать и селиться поблизости, где во всех отношениях было чище, спокойнее и просторнее. А в городах остались рабочие, бедняки и деклассированные элементы. Первый загородный поселок Клэпхэм-Коммон как противопоставление городу вырос в Британии в 1800 г. под Лондоном, затем подобный поселок — Виктория-Парк — появился близ Манчестера.

В середине XIX столетия по тем же причинам эта тенденция получила продолжение в США. Так появились особые поселки около больших городов. Но если в Британии процесс бегства из мегаполисов был по большей части стихийным, то в США это даже поощрялось государством. Изначально отношение к городам у основателей американских штатов было отрицательным.

Томас Джефферсон, американский просветитель, автор проекта Декларации независимости США и президент США, говорил, что сброд больших городов так же полезен честному правительству, как болячки — здоровому телу. Ему еще принадлежат высказывания о разложении морали, паразитизме и коррупции в крупных городах. При таком отношении к городу столь авторитетных людей совсем неудивительно, что в городах, как правило, оседало много людей, находящихся на дне общества или вообще выпавших из него, между тем как преуспевающие американцы стремились обосноваться в пригородах.

Но подлинный расцвет пригородов начался после Второй мировой войны. Особенно ярко это проявилось в США, Канаде и Британии. Все, кто хотел обзавестись собственным жильем, включая прежде всего вернувшихся с фронта ветеранов, получали такую возможность. Благо земля была дешевой и строиться было легко, потому что государство предоставляло всевозможные субсидии. В том числе это касалось и получения в банках льготных долгосрочных ипотечных кредитов. Среди всего прочего люди были рады также тому, что пригородах можно было строить большие дома — место никто не ограничивал.


Крайности взглядов на окраины

В США вслед за ускользающим из города средним классом в пригороды потянулись разные компании со своим бизнесом и магазинами. Уже в начале 60-х гг. прошлого столетия почти все магазины переехали в окрестности городов, поближе к народу, точнее — к его деньгам. Соответственно, города стали приобретать еще более запущенный облик. Там остались мрачные постройки заводов, фабрик, офисов, общежитий для рабочих и иммигрантов, а также ночлежки для бродяг и бездомных, отмечает Кеннет Джексон, профессор Колумбийского университета.

По его мнению, в Северной Америке и Британии переселению людей в пригороды способствовало и совершенствование транспортных сетей — добираться до города стало проще. Кроме того, поскольку в пригородах сосредоточился средний класс, многие стали приобретать собственные автомобили (особенно это характерно для США, где на одну семью часто приходится несколько машин). Автомобиль буквально стал вторым я среднего американца и в еще большей степени ускорил рост пригородов. В 2000 г. более половины американцев жили в пригородах (в 1910 г. — 7%, в 1990 г. — более 45%).

В США и частично в Британии центральные городские кварталы — синоним бедности, преступности и запущенности. Единственное, для чего они еще пригодны (в американском понимании середины и конца прошлого столетия), так это служить коммерческим и бизнес-центром, в котором вечером, по окончании рабочего дня, находиться крайне опасно.

В то же время некоторые американские пригороды своим преуспеванием и изысканным стилем жизни достигли мировой известности. Чего только стоит знаменитый пригород Лос-Анджелеса Беверли-Хиллз. А в США такие пригороды есть почти у каждого крупного города, включая, конечно, Нью-Йорк (Чаппакуа и Вестчестер). Нигде в Западной Европе, да и, пожалуй, во всем мире больше такого не встретишь.

Даже в Британии центр (в Лондоне и некоторых других городах) остается привлекательным местом, где стремятся поселиться богачи. Что касается других стран, то там повсеместно центральная часть города — это элитные районы, где проживают состоятельные люди и где расположены главные правительственные здания, выдающиеся памятники и объекты истории, культуры и искусства, а пригороды и окраины — это нежелательные для посещения места, застроенные безобразными типовыми и дешевыми зданиями и населенные беднотой и иммигрантами. Та же картина в Риме, Барселоне, Париже, Амстердаме, Вене.

То же самое можно увидеть даже в Канаде, хотя страна во многом похожа на США. В Ванкувере элитное жилье и, соответственно, граждане с высокими доходами тяготеют к центру города, а люди с низкими доходами вытесняются на периферию. В Австралии, которая тоже во многом повторяет Америку, отношение к городам и пригородам европейское. Если взять Мельбурн и его бурно развивающийся пригород Карлтон, то статистика говорит сама за себя: 32% жителей Карлтона зарабатывают менее 200 австралийских долларов в неделю (в Мельбурне — 24%), в то же время в Мельбурне на несколько процентов больше людей, зарабатывающих в неделю от 600 до 1000 австралийских долларов; в Мельбурне 30% всего жилого фонда находится в частных руках, в Карлтоне — только 19%. Образовательный уровень в Карлтоне ниже, чем в Мельбурне.

В боливийском горном Ла-Пасе богатые живут в центре, который расположен пониже, где климат помягче, а бедные жмутся на расположенных выше окраинах к горам, где природные условия более суровые. Приблизительно такую же картину с некоторым местным колоритом можно увидеть в египетском Каире, индийских Калькутте и Бомбее, а также в бразильских Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро.

В Шанхае (Китай), по свидетельству газеты China Daily, жизнь в центре — символ престижа

и преуспевания. Между тем местные власти, обеспокоенные ростом городского населения, стремятся поощрять переселение людей в пригороды. Словом, почти везде пригороды ассоциируются с социальным неблагополучием и низким качеством домов. Если говорить только о Западной Европе, то состоятельные люди если и имеют дома в пригородах (и в сельской местности вообще), то, как правило, для временного проживания (отдыха), а не как основное жилье.

 

Привередливые покупатели

Вообще, специалисты отмечают размытость понятия “пригород”. В разных странах это может быть традиционная деревня, которую в конце концов поглощает мегаполис, искусственно созданный рабочий поселок для обслуживания какого-то производственно-технического объекта, стихийные трущобы, построенные безработными, бродягами и иммигрантами из подручных материалов, большой район социальной застройки, небольшой город-спутник, студенческо-научный городок и, наконец, поселок для более-менее состоятельных людей, построенный специально как антипод городу.

В США пригороды (имеются в виду пригороды как антиподы городу) расположены вокруг мегаполисов кольцами или слоями. Особенно “многослойны” окрестности таких городов, как Кливленд, Чикаго и Филадельфия. Самое дорогое — первое кольцо, ближайшее к городу, далее недвижимость дешевеет по мере отдаления от мегаполиса. В Америке престижными считаются пригороды, расположенные в пределах часа езды на автомобиле от центральных кварталов.

Любопытны пристрастия американцев и факторы, которыми они руководствуются при выборе недвижимости в пригородах. Американские ученые Стейси Серманс и Дэйвид Макферсон изучили 28 828 сделок с 1996 по 1999 г. и с 2000 по 2003 г. в 21 графстве/округе на участке от Нью-Йорка до Вашингтона, где проживает 9,5 млн человек. Анализировались только контракты, касающиеся отдельных семейных домов для постоянного проживания. Средняя стоимость охваченного исследованиями пригородного дома — $213 335, среднее количество комнат — 3,5; 75% домов имеют гаражи.

Оказалось, если в особняке есть комнатка для тещи (бабушки) или гостевая, то цена падает на 5,2%. Дело в том, что такие изолированные комнатушки обычно делаются в неудобных местах (например, под лестницами или даже в гараже), что вроде бы понижает качество дома в целом. Не любят американцы и мельтешащих перед окнами прохожих.

По этой же причине — мало людей будет проходить или проезжать мимо дома — предпочтение отдается особнякам, расположенным в тупике (увеличение цены на 1,5%). А вот заборы в США не любят, поскольку они закрывают панорамный вид (снижение цены на 2,8%). Зато участок-лужайка сразу делает дом более привлекательным (на 2,2%), а если там растут деревья, то уже на 3,3%. На 7,8% больше стоит дом с видом на какой-либо водный источник, а стоящий у пруда особняк сразу дорожает уже на 8,1%.

Если в продаваемом доме хозяева переделали одну из основных комнат под профессиональный офис, то они погорячились, поскольку снизили рыночную цену на 5%. А вот если они потрудились установить на участке водяные разбрызгиватели, то тем самым повысили ее на 8,7%. Интересно, что наличие около дома огороженного загона, который чаще всего применяется для лошадей, поднимает цену аж на 24%.

Еще одна важнейшая вещь, наличие которой может даже привести к отказу от сделки, — традиционная для России сушка белья на веревках. Это касается не только самого продаваемого дома, но и всех окружающих особняков данного поселка. Некоторые покупатели сразу уезжают, когда видят в близлежащих домах такую картину, поскольку, по их мнению, вывешенное на улице (где-то на виду) белье напоминает городские трущобы и свидетельствует о низком социальном статусе жителей. Поэтому большинство жилищных ассоциаций, объединяющих жителей пригородных поселков, категорически запрещает какую-либо видимую сушку белья.

 

Конец американской мечты?

Из-за массового притока мигрантов с юга во второй половине XX в. большинство крупных американских городов наводнялось афроамериканцами и латиноамериканцами, а пригороды заселялись в основном белыми. К тому же исторически белое население американских пригородов (включая выходцев из Латинской Америки и Азии) было не только наиболее состоятельным, но и наиболее образованным. Однако в 1980-х и 1990-х количество образованных белых, проживающих непосредственно в городах, превысило количество образованных, проживающих в пригородах. В то же время среди афроамериканцев наблюдалась обратная тенденция: более грамотные покидали города и обосновывались в пригородах.

В 1995 г. в пригородах уже проживало 32% темнокожих американцев (в 1980 г. — 23,4%). Одновременно с конца 90-х гг. прошлого столетия наметилась тенденция обеднения пригородов. В дальнейшем она усилилась. Согласно исследованиям Института Брукинса (Вашингтон) если еще в 1999 г. в пригородах 100 крупных мегаполисов бедных граждан проживало меньше, чем в городах, — 10,25 млн против 10,38 млн, то уже в 2005 г. ситуация изменилась: в пригородах малообеспеченных людей стало больше, чем в городах, — 12,236 млн против 10,958 млн. В 2005 г. в пригородах проживало 53% бедняков.

Это свидетельствует о поистине тектонических сдвигах в американском обществе.

Как пишет газета Washington Post, американские пригороды больше не ассоциируются со средним классом. Теперь малообеспеченных в пригородах больше, чем зажиточных. А газета New York Times сокрушается по поводу того, что Большой Нью-Йорк, увы, уже не тот, что был еще в 90-х гг. прошлого столетия. Половина жителей пригородов Бронкс и Квинс дома не говорят по-английски. Некоторые пригороды (всего к Нью-Йорку примыкают 24 графства/округа с многочисленными населенными пунктами) становятся настоящими этическими поселениями. Так, Нью-Рошель облюбовали мексиканцы, в течение последних пяти лет (с 2000 по 2005 г.) там их стало больше почти на 60%. В этом пригороде число граждан, родившихся вне пределов США, составило в 2005 г. 32% (в 2000 г. — 27%). А Данбери привлекает выходцев из Юго-Восточной Азии — их доля составляет там 11% (в 2000 г. — 5,5%).

С 2000 по 2005 г. согласно Бюро статистики США в пригородах Бронкс, Квинс, Нассау и Вестчестер белых (без выходцев из Латинской и Центральной Америки) стало меньше на 12%, 7%, 6% и 3% соответственно. В целом в Большом Нью-Йорке белые школьники в возрасте до 15 лет (без детей иммигрантов из Центральной и Латинской Америки) уже составляют меньшинство. Одновременно количество темнокожих жителей заметно увеличилось в пригороде Орандж (на 52%), а выходцев из Азии — в Путнаме (57%) и Нассау (34%). Население этих пригородов в своей основной массе не может похвастаться ни образованием, ни доходами.

В то же время отмечается устойчивая тенденция заселения состоятельными белыми центра Нью-Йорка, в частности Манхэттена. Согласно тому же Бюро статистики США Манхэттен — единственный район во всем Большом Нью-Йорке, где с 2000 по 2005 г. отмечалось увеличение белого населения. Та же динамика и в Бруклине. Это позволяет демографу из Нью-Йоркского университета Эндрю Бевериджу говорить о “манхэттизации” ряда центральных кварталов Нью-Йорка, т. е. о притоке туда успешных людей. Одновременно темнокожих жителей в центральных кварталах становится все меньше, поскольку они выгодно продают свое жилье и переезжают в пригороды. Такое, пишет New York Times, наблюдается, наверное, впервые со времен Гражданской войны середины XIX столетия.

Меняется структура окрестностей и в других городах. Так, в Лос-Анджелесе согласно исследованиям Института Брукинса доля бедных пригородов за последние 30 лет увеличилась на 10%, а богатых — на 14%. Зато пригородов, где проживает средний класс, стало меньше на 24%. Состоятельные люди, покидая становящиеся неблагополучными пригородные поселки, дешево продают свои дома или вообще бросают их, как старые автомобили. Это в еще большей степени способствуют деградации некоторых поселков, поскольку они быстро заселяются бродягами, нелегальными иммигрантами и деклассированными элементами.

Исследования Института Брукинса показали, что центробежная тяга бедных жителей мегаполисов началась еще в конце 1990-х гг. Этот процесс подхлестнул наступивший вскоре экономический спад. Ученые института изучили официальные статистические данные с 1999 по 2005 г., касающиеся населения 100 самых больших городов США, и выявили явное обеднение пригородов, а также насыщение их иммигрантами, плохо знающими или вовсе не знающими английского языка.

Ученые объясняют это тем, что в течение последних 30 лет вслед за ускользающим из города средним классом, бизнесом и магазинами в пригороды постепенно стали перемещаться малообеспеченные, безработные, бродяги, наркоманы и преступники. К общей неблагополучной картине добавился постоянный приток иммигрантов, предпочитающих оседать в пригородах, где уже живут их земляки. В то же время отмечается вытеснение самых бедных как можно дальше от города: более 60% людей с самыми низкими доходами или вообще без таковых вытеснены за первое кольцо пригородов.

 

Переоценка ценностей

Одновременно исследования ученых показывают, что вокруг пригородов создано много мифов, например миф дешевизны. Александр Краузе и Ариф Сайани, исследователи из Университета Калгари (Канада), изучая пригороды Северной Америки, пришли к выводу, что реальная стоимость проживания в окрестностях гораздо выше, чем непосредственно в городе. По их мнению, бурное развитие пригородов (имеется в виду только малоэтажное строительство) в США и Канаде после Второй мировой войны было бы невозможно без государственной поддержки, поскольку само по себе развитие неосвоенных сельских территорий — дело затратное.

Часто, утверждают ученые, принимается в расчет лишь дешевая земля в сельской местности. Однако если делать пригородный поселок комфортным и соблюдать все природоохранные и социальные требования, то будут необходимы очистные сооружения, предприятия по утилизации мусора, всевозможные подземные коммуникации, электро- и тепловые станции, мастерские, мосты, дороги, парковки, магазины, поликлиники, школы, центры досуга и проч., т. е. все атрибуты городской жизни, требующие постоянного и дорогостоящего поддержания в надлежащем состоянии разбросанных на большой территории объектов.

Разрастаясь вширь, окрестности приобретают все черты города, часто черты отрицательные. Пригородный поселок, не становясь городом, все дальше отдаляется от природы в прямом смысле слова: в массовом порядке вырубаются леса, застраиваются поля и загрязняются водоемы. Ученые делают вывод, что без государственных субсидий развитие пригородов с точки зрения бизнеса бесперспективно.

Еще один миф — удобство пользования автомобилем. Канадские ученые подсчитали, что в течение ближайших 30 лет затраты средней североамериканской семьи на автомобиль (стоимость машины, топливо, страховка, техобслуживание, утилизация) составят около $560 000. В то же время пользование общественным транспортом, для сравнения, — всего лишь $60 000.

У средней североамериканской семьи, проживающей в пригороде, на автомобиль приходится приблизительно 20% от всех расходов. Что касается времени, то жители США в среднем затрачивают четверть часа в один конец, чтобы добраться на автомобиле от дома до работы. Это не говоря о поездках в магазин, ресторан, поликлинику и т. д. и т. п.

Действительно, соглашаются ученые, автомобиль — это, с одной стороны, удобно. С другой — машина отчуждает людей друг от друга. Независимый американский социолог Дуглас Моррис считает, что именно жители пригородов в большей степени, чем обитатели даунтаунов, страдают от депрессии, одиночества и страхов. В пригородах ускоренно увеличивается молодежная преступность, растет количество самоубийств и дорожных аварий. Кроме того, Дуглас Моррис и некоторые другие ученые указывают на тот факт, что количество людей, страдающих от ожирения, в пригородах выше, чем в городах. Исследователи утверждают, что изоляция (и, как следствие, развитие депрессии) начинается у жителей пригородов еще с детства.

Охлаждение к пригородам вызвало по всей Америке интерес к новым градостроительным принципам. Это, в частности, создание в городах пешеходных зон с разнообразными магазинами и развлекательными учреждениями, просторных скверов, охраняемых парковок и всего остального, что делало бы проживание там людей удобным.

 

Дома для отдыха

Во всем мире многие состоятельные люди приобретают вторые дома для отдыха или для инвестиций (в данном случае под вторым жильем подразумевается жилье, которое используется местными жителями или гражданами других стран для временного проживания или в качестве капиталовложений; для простых людей вторые дома — это часто деревенские дома в сельской местности, в которых они проживали до переезда в город).

В США согласно Национальной ассоциации риэлторов (NAR) в 2006 г. каждые четыре дома из продаваемых 10 покупались в качестве второго жилья. Средняя стоимость дома для отдыха — $180 990. Обычно это незатейливый коттедж из недорогих материалов. С 2000 г. по 2004 г. количество покупок вторых домов выросло более чем в два раза: 405 000 и 881 200 сделок соответственно. Одновременно отмечаются более высокие доходы приобретателей вторых домов. Если годовой доход покупателя первого жилья (основного для проживания) согласно данным NAR составлял в 2004 г. в среднем $66 700, то у покупателя второго жилья доход был значительно выше — $80 700.

Как отмечается в обзоре NAR, большинство покупателей, инвестирующих деньги в недвижимость, приобретают второе жилье поблизости от основного места проживания или рядом с местом работы или учебы членов семьи. Те же, кто покупает второе жилье для отдыха, напротив, стремятся подыскать жилье подальше, но в то же время на приемлемом расстоянии от большого города.

Чаще всего американцы покупают вторые дома во Флориде и на Гавайских островах. Популярны также в этом отношении штаты Невада, Аризона и Юта, где большой простор для досуга, включая лыжный спорт, гольф, туризм и азартные игры.

В последние годы отмечается значительный спрос на второе жилье вблизи таких крупных мегаполисов, как Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Бостон, Нью-Йорк, Вашингтон и Сиэтл.


Олег Щелов